住宅ローンの変動金利が上がったらどうする？固定金利・借り換え・繰上げ返済を比較

住宅ローンの変動金利が上昇し、

「このまま変動金利で大丈夫？」

「今から固定金利に変えた方がいい？」

「繰上げ返済をした方が得なのでは？」

と不安を感じている方もいるでしょう。

2024年3月のマイナス金利政策解除以降、政策金利の上昇に伴って変動型住宅ローンの金利も上昇傾向にあります。

ただし、金利が上がったからといって、すぐに固定金利へ変更したり、預貯金を使って繰上げ返済したりするのが正解とは限りません。

大切なのは、

「金利が上がるか」だけではなく、「金利が上がっても自分の家計が耐えられるか」を確認することです。

この記事では、変動金利が上昇したときに考えたい4つの選択肢と、判断するときのポイントを解説します。

変動金利が上がると住宅ローンはどうなる？

変動金利型の住宅ローンでは、一般的に一定期間ごとに適用金利が見直されます。

ただし、

金利が上がる＝すぐに毎月返済額が同じ割合で上がる

とは限りません。

元利均等返済の変動金利型住宅ローンの中には、「5年ルール」「125％ルール」を採用している商品があります。

5年ルールでは、金利が上昇しても一定期間は返済額を変更しません。

125％ルールでは、返済額を見直す際に、従来の返済額の125％を上限とする仕組みです。

例えば毎月10万円を返済している場合、125％ルールが適用されれば、見直し時の返済額は最大12万5,000円という考え方です。

ただし、5年ルールや125％ルールは、すべての変動金利型住宅ローンに適用されるわけではありません。

契約している金融機関の商品内容を確認する必要があります。

「5年間返済額が変わらない＝影響がない」ではない

5年ルールがある住宅ローンでは、金利が上昇しても毎月返済額がすぐには増えない場合があります。

しかし、適用金利そのものが上がっていれば、毎月の返済額の中で利息に充てられる割合が増え、元金の減り方が遅くなる可能性があります。

つまり、

「毎月の引き落とし額が変わっていないから大丈夫」とは限りません。

まず自分の住宅ローンについて、

• 現在の適用金利
• 住宅ローン残高
• 残りの返済期間
• 毎月の返済額
• 次回の金利見直し時期
• 5年ルール・125％ルールの有無

を確認してみましょう。

金利が0.5％上がると、どのくらい違う？

住宅ローン残高3,000万円、残期間25年として、単純化して比較してみます。

元利均等返済・ボーナス返済なしとして、新たにその条件で返済額を計算すると、

金利1.0％の場合：約11万3,000円／月

金利1.5％の場合：約12万円／月

となり、差は月約7,000円です。

年間では約8万円の差になります。

さらに金利が2.0％なら、同じ条件で月々の返済額は約12万7,000円です。

金利だけを見ると「0.5％程度」と感じるかもしれませんが、3,000万円という大きな借入額では家計への影響も大きくなります。

※実際の住宅ローンでは、金利見直し方法、残高、返済方式、5年ルール等によって返済額の変化は異なります。上記は金利差の影響を理解するための概算例です。

金利が上がったときの4つの選択肢

では、実際に変動金利が上昇したらどうすればよいのでしょうか。

主に次の4つを検討します。

1．変動金利のまま返済を続ける

最初の選択肢は、何も変更せず変動金利を継続することです。

「金利が上がったのだから変動金利は危険」と考える必要はありません。

例えば、

• 住宅ローン残高がそれほど大きくない
• 返済期間が短くなっている
• 預貯金に余裕がある
• 収入に対する返済額の割合が低い
• 金利がさらに上昇しても返済できる

という家庭なら、変動金利を継続する選択肢もあります。

重要なのは、現在の金利だけではなく、

「あと1％上がったらどうなるか」

まで試算することです。

現在の返済額では問題がなくても、教育費が増える時期と住宅ローンの返済額上昇が重なると、家計が厳しくなる可能性があります。

2．固定金利へ変更する

金利上昇による返済額の変化を避けたい場合は、固定金利への変更も選択肢です。

固定金利の大きなメリットは、将来の返済額を見通しやすくなることです。

例えば、

「子どもがこれから高校・大学へ進学する」

「住宅ローン返済額が増えると家計が厳しい」

という家庭では、返済額を固定することに意味があります。

一方、一般的に固定金利は変動金利より借入時点の金利が高くなります。

つまり固定金利への変更は、

「どちらの金利が得か」ではなく、「金利上昇リスクをなくすために、どの程度のコストを負担するか」

という判断でもあります。

3．他の金融機関へ借り換える

現在より条件の良い住宅ローンがあれば、借り換えも選択肢になります。

ただし、

金利差だけを見て判断しないことが重要です。

借り換えには、

• 事務手数料
• 登記関係費用
• 司法書士報酬
• 現在の住宅ローンの完済手続きに関する費用

などが発生する場合があります。

仮に金利が下がっても、残高や残りの返済期間によっては、諸費用を含めるとメリットが小さくなることがあります。

「金利が何％下がるか」ではなく、

借り換え後の総返済額＋諸費用

で比較しましょう。

4．繰上げ返済する

預貯金に余裕がある場合は、住宅ローンを一部繰上げ返済する方法もあります。

元金を減らせば、その後に支払う利息を減らすことができます。

金利が上昇すると、繰上げ返済によって利息を減らす効果にも目が向きやすくなります。

しかし、ここでも注意が必要です。

住宅ローンを返すことだけを考えて、手元資金を減らしすぎないことです。

「預金があるなら繰上げ返済」は本当に正解？

例えば、

住宅ローン残高3,000万円
預貯金1,000万円

という家庭があったとします。

金利上昇が不安だからといって、500万円を一気に繰上げ返済すると、住宅ローンは減ります。

一方で、預貯金も500万円になります。

その後、

• 子どもの大学進学
• 車の買い替え
• 自宅の修繕
• 病気や休職
• 親の介護

などでまとまった現金が必要になるかもしれません。

住宅ローンへ返済した500万円を、必要になったからといって簡単に取り戻すことはできません。

そのため繰上げ返済では、

「いくら返済できるか」ではなく、「いくら手元に残す必要があるか」

から考えることが大切です。

NISAで運用するか、住宅ローンを返すか

住宅ローンを持つ家庭からよく出てくるのが、

「余裕資金はNISAで運用するのと、繰上げ返済するのと、どちらがいいですか？」

という疑問です。

例えば住宅ローン金利が1％なら、

「運用で1％以上増やせれば投資した方が得」

と考えたくなるかもしれません。

しかし、この比較には注意が必要です。

住宅ローンの繰上げ返済によって減らせる利息は比較的計算しやすい一方、投資による収益は確定していません。

年によっては大きく値下がりすることもあります。

したがって、

住宅ローン金利と期待運用利回りだけを比較して決めるべきではありません。

• 手元資金はいくら必要か
• 住宅ローン控除は残っているか
• 教育費はいくら必要か
• 老後まで何年あるか
• 投資資産をすでにどの程度持っているか
• どの程度の値下がりに耐えられるか

まで考えます。

繰上げ返済と資産運用は「どちらか一方」である必要もありません。

一部を繰上げ返済し、一部を現金で残し、一部を長期運用するという考え方もあります。

住宅ローン控除中の繰上げ返済には注意

住宅ローン控除を利用している人は、繰上げ返済の前に控除への影響も確認しましょう。

住宅ローン控除は、一定の要件を満たした住宅ローンの年末残高などを基に計算されます。

そのため、繰上げ返済によって年末残高が減れば、控除額に影響する場合があります。

さらに、繰上げ返済によって償還期間が短くなり、一定の判定上10年未満となった場合には、その年以後、住宅ローン控除を受けられなくなる場合があります。

したがって、

「金利が上がったからまとめて返そう」

と考える前に、住宅ローン控除の残り期間なども確認する必要があります。

変動金利を続けやすい人は？

一般論として、次のような家庭は変動金利を継続しやすいと考えられます。

• 金利が上昇しても家計に余裕がある
• 住宅ローン残高が少ない
• 預貯金などの金融資産が十分にある
• 教育費など今後の大きな支出に備えられている
• 金利上昇時に一部繰上げ返済できる

つまり、金利変動を家計で吸収できる家庭です。

固定金利を検討したい人は？

一方、

• 返済額が増えると家計が厳しい
• 今後教育費が大きく増える
• 預貯金がそれほど多くない
• 返済額を確定して家計を管理したい
• 金利上昇を気にし続けたくない

という家庭では、固定金利への変更や借り換えを検討する意味があります。

固定金利を選ぶことは「金利上昇を予想する」こととは少し違います。

将来の金利を予想しなくても返済できる状態を作る方法

と考えることもできます。

住宅ローンで一番避けたいのは「金利だけで決める」こと

住宅ローンのニュースを見ると、

「日銀が利上げした」

「変動金利が上がる」

「固定金利も上昇した」

といった金利の数字に目が向きます。

しかし、住宅ローンは20年、30年と続くことがあります。

その間には、

• 子どもの進学
• 収入の変化
• 転職
• 住宅修繕
• 親の介護
• 退職
• 老後

など、さまざまな変化があります。

だからこそ住宅ローンは、

金利だけではなく、これからの家計全体と一緒に考える必要があります。

よくある質問

金利が上がったらすぐ固定金利へ変えた方がいいですか？

一律には判断できません。

固定金利へ変更すれば将来の金利上昇リスクを抑えられる一方、変更時点では変動金利より金利が高くなる場合があります。

現在の残高、残期間、家計の余裕などから判断します。

5年ルールがあるなら5年間は安心ですか？

返済額が変わらなくても、適用金利が上昇すれば返済額の中で利息が占める割合が増え、元金の減りが遅くなることがあります。

返済額だけでなく、ローン残高の推移も確認しましょう。

繰上げ返済とNISAならどちらを優先すべきですか？

家計によって異なります。

繰上げ返済には利息負担を減らす効果がありますが、手元の現金も減ります。

一方、NISAを利用した投資には元本割れの可能性があります。

住宅ローンだけでなく、教育費、預貯金、老後資金などを含めて考える必要があります。

借り換えは金利が何％下がれば得ですか？

金利差だけでは判断できません。

住宅ローン残高、残りの返済期間、借り換えにかかる諸費用などによって効果が異なるため、総額で比較することが重要です。

まとめ｜金利を予想するより「上がっても大丈夫か」を確認する

変動金利が上昇したときには、

1. 変動金利を継続する
2. 固定金利へ変更する
3. 他の金融機関へ借り換える
4. 繰上げ返済する

という選択肢があります。

どれが正解かは家庭によって異なります。

まず、

• 住宅ローン残高
• 残りの返済期間
• 現在の金利
• 金利上昇後の返済額
• 預貯金
• 教育費
• 今後の収入
• 住宅ローン控除
• 運用している資産

を整理してみましょう。

住宅ローンで重要なのは、

「これから金利が上がるか」を当てることではなく、「金利が上がった場合でも無理なく返済できるか」を確認することです。

変動金利のままでいいか迷っている方へ

「固定金利へ変えた方がいいのか」

「繰上げ返済した方がいいのか」

「NISAを続けながら住宅ローンを返して大丈夫なのか」

住宅ローンだけを見ていても、答えが出ないことがあります。

FPサロンでは、住宅ローンだけではなく、収入、預貯金、教育費、資産運用、老後資金などを整理しながら、今後のお金の流れを確認することができます。

住宅ローン・ライフプランについて相談する

参考情報

• 日本銀行「金融政策」
• 住宅金融支援機構「“金利のある世界”でどう変わる？これからの住宅ローン選びを考えよう」
• 全国銀行協会「現在借りている変動金利がアップしないか、不安です」
• 国税庁「住宅借入金等特別控除」
• 国税庁「繰上返済等をした場合の償還期間」

※本記事は2026年9月時点の制度・情報に基づく一般的な解説です。住宅ローンの商品内容、金利の見直し方法、5年ルール・125％ルールの有無などは金融機関・契約によって異なります。実際の借り換えや返済方法の変更については契約内容をご確認ください。