相続した実家を兄弟でどう分ける？売る・住む・代償金で分ける方法を解説

親が亡くなり、兄弟で実家を相続することになったとき、「家は半分ずつにできないけれど、どう分ければいいのだろう」と悩むことがあります。

預貯金であれば金額に応じて分けやすい一方、土地や建物は簡単には分割できません。

例えば、相続人が兄と弟の2人で、主な相続財産が3,000万円相当の実家と1,000万円の預貯金だった場合、単純に2分の1ずつ分けるのは難しくなります。

このような場合に考えられるのが、現物分割・代償分割・換価分割・共有分割という方法です。

どの方法が適しているかは、「実家に住み続ける人がいるのか」「売却してもよいのか」「他にどのくらい財産があるのか」などによって異なります。

この記事では、兄弟で実家を相続するときの代表的な分け方と、それぞれの注意点をわかりやすく解説します。

相続した実家は「とりあえず兄弟で半分ずつ」にする前に考える

兄弟2人が相続人なら、「実家も2分の1ずつ共有名義にすれば公平」と考えるかもしれません。

確かに、不動産を兄弟の共有にすること自体は可能です。

しかし、不動産は相続した時点だけではなく、その後のことまで考える必要があります。

例えば、

• 誰が実家に住むのか
• 誰が固定資産税や修繕費を負担するのか
• 将来売却したくなったらどうするのか
• 兄弟のどちらかが亡くなったらどうなるのか

といった問題があります。

そのため、「法定相続分が2分の1ずつだから、不動産も2分の1ずつ共有する」とすぐに決める必要はありません。

まず、相続財産全体を把握してから分け方を考えることが大切です。

実家を相続する4つの分け方

遺産を分ける代表的な方法には、次の4つがあります。

1．現物分割

現物分割とは、それぞれの財産をそのまま相続人に分ける方法です。

例えば、

兄：実家を相続する
弟：預貯金や有価証券を相続する

といった分け方です。

不動産を共有しなくて済むため、分かりやすい方法です。

ただし、実家が3,000万円、預貯金が1,000万円しかなければ、兄と弟が取得する財産の金額には大きな差が生じます。

財産の種類や金額によっては、現物分割だけで公平に分けることが難しい場合があります。

2．代償分割

代償分割とは、一人の相続人が不動産などを取得し、その代わりに他の相続人へ金銭などを支払う方法です。

例えば、兄弟2人で4,000万円相当の実家を相続し、2人が同程度の財産を取得することを希望しているとします。

兄が実家を取得する代わりに、兄から弟へ2,000万円を支払うという考え方です。

これなら実家を売却せず、一人が所有することができます。

特に、

• 親と同居していた
• 実家に住み続けたい
• 家業で不動産を利用している
• 先祖代々の土地を残したい

といった場合に検討される方法です。

一方で大きな問題があります。

不動産を取得する人に、代償金を支払えるだけの資金が必要になることです。

実家の価値が高いほど、必要となる代償金も大きくなる可能性があります。

代償金を準備できない場合はどうする？

例えば、兄弟2人で次の財産を相続したとします。

実家　3,000万円
預貯金　1,000万円
合計　4,000万円

単純化して2人が2,000万円ずつ取得することを考えます。

兄が実家3,000万円を取得し、弟が預貯金1,000万円を取得すると、兄の方が1,000万円多く財産を取得することになります。

そこで兄が弟へ500万円を支払えば、

兄：実家3,000万円－代償金500万円＝実質2,500万円
弟：預貯金1,000万円＋代償金500万円＝1,500万円

となります。

この例ではまだ均等ではありません。

均等にするなら、兄が弟へ1,000万円を支払うことで、

兄：3,000万円－1,000万円＝2,000万円
弟：1,000万円＋1,000万円＝2,000万円

となります。

ここで問題になるのが、兄に1,000万円の現金があるかどうかです。

代償分割を検討する場合は、「誰が不動産を取得するか」だけでなく、「代償金をどう準備するか」まで考える必要があります。

生命保険が代償分割に役立つ場合もある

相続が発生する前であれば、生命保険が代償資金を準備する方法の一つになる場合があります。

例えば、親が生前に生命保険へ加入し、実家を相続する予定の子を死亡保険金の受取人にしておく方法などが考えられます。

相続発生後、その子が受け取った死亡保険金を代償金の原資として利用できれば、実家を売却せずに兄弟間の財産バランスを調整できる可能性があります。

ただし、生命保険に加入すれば必ず問題が解決するわけではありません。

保険料を負担する人、被保険者、保険金受取人などによって税務上の取扱いも異なります。

また、家族関係や財産状況によって適した方法は変わります。

生命保険は相続対策そのものではなく、相続全体を整理した結果として活用できる手段の一つです。

3．換価分割

換価分割とは、実家などの財産を売却して現金に換え、その現金を相続人で分ける方法です。

例えば、実家を4,000万円で売却し、兄弟2人で分けるのであれば、売却費用や税金などを考慮したうえで残った現金を分けることができます。

誰も実家に住む予定がない場合には、比較的分かりやすい選択肢です。

メリットとしては、

• 不動産を現金化できる
• 相続人間で金額を分けやすい
• 将来の共有問題を残しにくい

ことなどがあります。

一方、

• 思い出のある実家を手放すことになる
• 希望する価格で売れるとは限らない
• 仲介手数料などの売却費用がかかる
• 売却益が出れば税金が発生する場合がある

といった点には注意が必要です。

4．共有分割

共有分割とは、一つの不動産を複数の相続人で共有する方法です。

兄弟2人なら、

兄：持分2分の1
弟：持分2分の1

という形で相続することができます。

一見すると公平で簡単な方法に見えます。

しかし、共有した不動産を将来売却する場合などには、他の共有者との調整が必要になります。

また、その後に兄が亡くなれば、兄の持分を兄の配偶者や子などが相続する可能性があります。

弟側でも相続が発生すれば、さらに共有者が増えることがあります。

最初は兄弟2人だった共有関係が、次の世代では複数人に広がってしまう可能性があるのです。

そのため、共有を選ぶ場合は「今は問題ない」だけでなく、10年後、20年後まで考えて判断することが重要です。

「兄が住み続ける」場合はどう分ける？

相続相談でよく問題になるのが、兄弟の一人が実家に住んでいるケースです。

例えば、

父が死亡
相続人は兄と弟
兄は父と同居
弟は別に自宅を所有

というケースを考えてみます。

兄としては「これからも実家に住みたい」。

弟としては「自分も相続人なのだから相応の財産を受け取りたい」。

どちらの考え方にも理由があります。

この場合、

• 兄が実家を取得して弟へ代償金を支払う
• 他の預貯金を弟が多く取得する
• 実家を売却して現金で分ける
• 共有する

などの方法を比較します。

重要なのは、「誰が正しいか」ではなく、財産全体を数字にして比較することです。

実家の価値を把握しないと話し合いが進まない

不動産を含む相続で、最初に必要になるのが不動産の価値を把握することです。

例えば、

「実家は昔3,000万円で買った」

「固定資産税評価額が1,500万円だった」

「近所の家が4,000万円で売りに出ている」

といった情報だけで、相続に必要なすべての価値を判断できるわけではありません。

相続税を計算するときの評価と、実際に売却できる価格は同じとは限らないからです。

土地については、相続税評価で路線価方式や倍率方式などが使われます。

建物についても、相続税評価では原則として固定資産税評価額を基礎にします。

一方、兄弟間で代償金を考える際には、不動産の時価が問題になる場合があります。

そのため、

「何のために不動産の金額を確認するのか」

を明確にする必要があります。

相続税がかかるかどうかも確認する

実家を相続するときは、遺産の分け方と同時に相続税の可能性も確認します。

相続税には基礎控除があります。

3,000万円＋600万円×法定相続人の数

です。

例えば、法定相続人が兄弟2人なら、

3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円

となります。

相続税を計算する際の課税価格の合計額などが基礎控除額を超える場合には、相続税の申告が必要になる可能性があります。

ただし、不動産については相続税評価額を確認する必要があります。

また、一定の要件を満たす宅地については、小規模宅地等の特例によって評価額が減額される場合もあります。

単純に「自宅の売却価格＋預金」で相続税が決まるわけではありません。

遺産分割と相続税対策は分けて考えない

相続では「相続税を少なくすること」に目が向きがちです。

しかし、税金だけを基準に分け方を決めると、後から家族間で問題になることがあります。

反対に、兄弟間で公平に分けることだけを考え、相続税や納税資金を確認していないと、後から現金が必要になることもあります。

相続では、

誰に何を残すか
相続税はいくらになるか
税金を支払う現金はあるか
不動産を今後どうするか

を一緒に考える必要があります。

親が元気なうちなら「遺言」も検討できる

まだ相続が発生していない段階で、

「長男には実家を残したい」

「次男にも同程度の財産を残したい」

という希望があるなら、生前から整理しておく意味があります。

例えば、

• 遺言書
• 預貯金など金融資産の配分
• 生命保険
• 不動産の整理

などを組み合わせて考えることができます。

相続が発生してから兄弟で初めて話し合うより、親自身の希望を整理しておくことで、相続人が判断しやすくなる場合があります。

ただし、遺言書を作成する場合には遺留分などについても確認が必要です。

実家を兄弟で相続するときに避けたい3つの判断

1．とりあえず共有名義にする

すぐに結論を出さなくて済むため共有を選びたくなることがありますが、将来の売却や次の相続まで考える必要があります。

2．固定資産税評価額だけで兄弟間の金額を決める

相続税評価、固定資産税評価、実際の市場価格は目的が異なります。

どの金額を基準にするかは、分割方法などによって確認が必要です。

3．税金だけで分け方を決める

相続税が少なくても、兄弟間で納得できなければ良い相続とはいえません。

税金・財産・家族関係をまとめて考えることが大切です。

よくある質問

兄弟2人なら実家は必ず2分の1ずつですか？

法定相続分が2分の1ずつであっても、実家そのものを必ず2分の1ずつ共有しなければならないわけではありません。

遺産分割協議などによって、一人が実家を取得し、もう一人が預貯金を取得するなどの分け方も考えられます。

一人が実家を相続すると、もう一人に現金を払わなければいけませんか？

必ず代償金を支払わなければならないわけではありません。

他の相続財産や相続人間の合意などによって分け方は異なります。

代償分割を利用する場合には、一人が不動産を取得し、他の相続人へ代償金を支払う方法があります。

実家を共有名義にしてはいけませんか？

共有すること自体は可能です。

ただし、将来の売却や管理、次世代への相続などで意思決定が複雑になる可能性があります。

共有を選択する場合は、将来どうする予定なのかまで話し合っておくことが重要です。

実家はいくらで評価すればいいですか？

目的によって確認する金額が異なります。

相続税を計算するための評価と、売却するときの市場価格、遺産分割で使用する価額が必ず同じになるわけではありません。

まず「何のための評価なのか」を明確にしましょう。

まとめ｜実家だけでなく「相続財産全体」で考える

兄弟で実家を相続するときには、主に次の4つの方法があります。

1．現物分割
2．代償分割
3．換価分割
4．共有分割

どの方法が一番良いかは、家庭によって異なります。

重要なのは、

実家を誰が相続するかだけを考えないことです。

まず、

• 相続人は誰なのか
• 預貯金はいくらあるのか
• 不動産はいくらくらいなのか
• 実家に住み続けたい人がいるのか
• 代償金を準備できるのか
• 相続税が発生する可能性はあるのか

を整理します。

そのうえで、それぞれの分割方法を比較します。

相続した実家をどう分けるかという問題は、不動産だけではなく、家族と財産全体を整理して考えることが大切です。

実家の相続をどう進めればよいか分からない方へ

「実家がいくらくらいなのか分からない」

「兄弟でどう分ければいいのか分からない」

「相続税がかかるのか知りたい」

相続について考え始めたとき、このような疑問が同時に出てくることがあります。

FPサロンでは、いきなり遺産の分け方を決めるのではなく、まず家族関係、不動産、預貯金、生命保険などの財産全体を整理するところからご相談いただけます。

そのうえで、税務・登記・法律上の判断など、税理士・司法書士・弁護士等による対応が必要な事項を切り分けて考えていきます。

相続・実家の整理について相談する

参考情報

• 国税庁「相続税のあらまし」
• 国税庁「財産を相続したとき」
• 国税庁「路線価方式による宅地の評価」
• 国税庁「小規模宅地等の特例」
• 裁判所「遺産分割手続について」

※本記事は2026年8月時点の制度等に基づく一般的な情報です。個別の税務判断は税理士、登記は司法書士、法律上の判断・紛争案件については弁護士など、それぞれの専門家へご相談ください。